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9 mars 2015

Les loyers vont-ils baisser?

Le taux hypothécaire de référence va certainement descendre de 2% à 1,75% en juin. Cette chute, qui n’est pas la première, aura-t-elle plus d’effets que les précédentes? Rien n’est moins sûr.

Un groupe d'immeubles de nuit photo
La prochaine parution du taux hypothécaire de référence aura lieu le 1er juin prochain. (Photo: Keystone)

La baisse annoncée des loyers, c’est un peu comme la neige à Noël ou l’été radieux: l’espoir revient chaque année. La prochaine parution du taux hypothécaire de référence aura lieu le 1er juin prochain. Et cette fois, promis, les indicateurs sont à la baisse. Une aubaine pour tous les locataires du pays? Que nenni. D’abord parce que si moindre taux il y a, inutile de s’attendre à une dégringolade impressionnante. On parle de 1,75% au lieu des 2% actuels. En décembre dernier, le taux hypothécaire moyen qui sert de base de calcul avait déjà chuté par rapport au trimestre précédent. Cependant pas suffisamment pour influencer le taux de référence.

Mais surtout l’enthousiasme reste modéré parce que même à l’heure actuelle, «beaucoup de loyers prennent comme référence un taux plus élevé que 2%», rappelle à l’Office fédéral du logement (OFL) son responsable juridique Cipriano Alvarez. Car seule une minorité de baux – l’Association suisse des locataires (Asloca) parle d’un petit 20% - profitent d’une baisse de loyer. Il semble donc que bien peu de propriétaires proposent spontanément d’adapter les loyers. C’est donc aux locataires de se montrer vigilants au printemps. Voire d’ores et déjà pour ceux qui soupçonnent leur propriétaire d’avoir oublié d’adapter leurs prix.

Reste une réalité: si le taux d’intérêt de référence unique n’a cessé de baisser depuis son introduction en 2008, les loyers ont, eux, continué à grimper. Pour les spécialistes, la possibilité de fixer librement le loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire en est largement la cause.

«Aux locataires de se montrer vigilants»

Cipriano Alvarez, chef de la section juridique de l’Office fédéral du logement (OFL) photo
Cipriano Alvarez, chef de la section juridique de l’Office fédéral du logement (OFL).

Cipriano Alvarez, chef de la section juridique de l’Office fédéral du logement (OFL).

Qu’est-ce que ce fameux taux hypothécaire de référence?

Il sert à fixer l’évolution des loyers sur la durée. Nous prenons comme base l’ensemble des contrats hypothécaires en Suisse. On regarde la moyenne et on arrondit. En décembre, celle-ci avait baissé de 1,92% à 1,89%. Il aurait fallu 1,87% pour que l’on descende à 1,75% au lieu des 2% actuels.

Va-t-on y arriver pour la prochaine période de fixation qui aura lieu en juin?

Pour l’instant, tous les indicateurs paraissent en effet aller dans ce sens. Sans bouleversement majeur durant les prochains mois, on peut donc imaginer que le taux hypothécaire de référence passe à 1,75%.

Avant 2008, la base de calcul était cantonale et prenait en compte les hypothèques à taux variables proposées par les banques cantonales. Pourquoi avoir changé de système?

D’abord parce qu’il est apparu qu’avoir une différence dans chaque canton ne faisait pas sens. Ensuite parce que le modèle même de l’hypothèque à taux variable est devenu largement minoritaire. La grande majorité des hypothèques sont aujourd’hui à taux fixes sur plusieurs années.

Est-il juste d’affirmer que depuis 2008, le taux hypothécaire de référence n’a cessé de baisser?

Absolument. Il a pratiquement été divisé par deux, suivant la baisse importante des taux hypothécaires eux-mêmes.

Est-il tout aussi juste de prétendre que, dans le même temps, les loyers ont continué à grimper?

Oui. Et cela même alors que nous ne connaissons pas d’inflation en Suisse.

Et comment cela s’explique-t-il?

Essentiellement par la libre possibilité pour le bailleur de fixer une augmentation de loyer en cas d’arrivée d’un nouveau locataire. Les rénovations ou l’augmentation des frais d’entretien peuvent également avoir une influence, mais moins importante.

On entend souvent les propriétaires se plaindre que leurs immeubles ne sont pas suffisamment rentables. Est-ce justifié ?

Pas vraiment de manière générale. Selon la jurisprudence, le rendement net admissible est autour des 2,5%. La moyenne helvétique se montre largement plus favorable, autour des 5%. Le rendement de la pierre reste donc bon dans notre pays.

Faudrait-il contraindre les propriétaires à appliquer des baisses de manière automatique?

Cela dépend évidemment si l’on se place de leur point de vue ou de celui des locataires. Nous constatons simplement que seule une minorité de bailleurs, souvent des villes ou des coopératives par exemple, accordent des baisses sans demande préalable du locataire. Il faut donc que les locataires soient vigilants.

Le sont-ils suffisamment?

En tout cas nous savons que beaucoup de loyers restent basés sur un taux hypothécaire de référence supérieur à 2%.

Le locataire craint parfois que sa demande soit mal prise. Que risque-t-il?

Rien du tout. Une petite lettre demandant une baisse de loyer en fonction de celle du taux hypothécaire n’est pas une déclaration de guerre, c’est un droit. Cette demande exige une réponse du bailleur selon la loi. Et il n’existe pas de limite temporelle pour la formuler.

Un avis sur la proposition du PDC?

Une disposition dans le droit du bail selon laquelle le bailleur est tenu d’accorder les baisses sans qu’une demande préalable du locataire soit nécessaire serait en principe envisageable, mais elle poserait aussi de nouvelles questions, puisque chaque bail individuel peut englober des points de calcul spécifiques. 

Auteur: Pierre Léderrey