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8 juin 2015

Loyers: aux locataires de réclamer une baisse

Le 1er juin, l’Office fédéral des logements a annoncé le passage du taux hypothécaire de 2 à 1,75%. Une diminution qui devrait se répercuter sur les loyers, pour autant que les locataires en fassent la demande auprès de leur bailleur.

Des immeubles photo
Depuis le 2 juin, les locataires sont en droit de demander une diminution de loyer à votre bailleur. (Photo: Keystone)

Locataires, réjouissez-vous: depuis le 2 juin, vous êtes en droit de demander une diminution de loyer à votre bailleur. L’Office fédéral du logement (OFL) a en effet annoncé la semaine dernière une baisse du taux hypothécaire de référence qui, passant de 2 à 1,75%, a atteint un plancher historique.

Calculé sur la base de l’ensemble des contrats hypothécaires établis en Suisse, ce taux détermine, depuis septembre 2008, les variations des loyers. Pour Carlo Sommaruga, conseiller national (PS/GE) et secrétaire général de la section romande de l’ASLOCA (l’association des locataires), sa chute d’un quart de point représente donc une bonne nouvelle. «Cela officialise ce que nous pressentions», se réjouit-il. En effet, la tendance était déjà à la baisse depuis 2008. «Bien sûr, il revient encore et toujours au locataire de prendre son courage à deux mains et de demander une diminution de loyer à son bailleur.»

Une baisse évaluée à 2,91% par l’OFL. «Mais certaines personnes pourraient prétendre à une réduction plus importante, allant même jusqu’à 20%, si le bail est ancien», précise le politicien genevois. Qui enjoint les locataires à s’adresser aux spécialistes de l’ASLOCA pour les aider dans leurs démarches.

Quant à l’adaptation automatisée des loyers à chaque variation du taux hypothécaire, elle n’est pas à l’ordre du jour, malgré des propositions de remanier la politique en matière de logement, avancées notamment par le PDC en 2014.

Rappelons que la dernière baisse d’un quart de point du taux de référence remonte à septembre 2013.

«Il est probable que les taux hypothécaires se maintiendront à ce niveau quelques années»

Albert Steck photo.
Albert Steck.

Albert Steck, responsable d’analyse de marché et des produits à la Banque Migros.

Le taux hypothécaire de référence a atteint un seuil historiquement bas. Comment expliquer cela?

Il s’agit d’une conséquence de la crise financière qui a débuté en 2008. Baisser les taux était l’une des dernières mesures que pouvaient prendre les banques nationales pour la pallier.

Les locataires vont-ils vraiment pouvoir profiter de cette nouvelle donne?

Oui, j’en suis convaincu. Il est stipulé dans la loi que lorsque le taux de référence chute ainsi, les locataires sont en droit de demander une baisse de loyer. La diminution est même chiffrée: elle a été fixée à 2,91%. Comme notre pays ne connaît pas d’inflation en ce moment – un facteur qui pourrait prétériter la réduction du montant des loyers – cela ne devrait pas poser de problème.

Reste que l’adaptation n’est pas automatique, comme le souhaiteraient certains partis politiques…

C’est vrai, les locataires ont meilleur temps d’anticiper et de demander une réduction plutôt que d’attendre qu’elle vienne de leur bailleur.

Il n’empêche que certains locataires ignorent qu’ils doivent prendre eux-mêmes cette initiative ou n’osent simplement pas demander une diminution de leur loyer.

Ce nouveau système a été introduit il y a sept ans, et il est vrai qu’il a fallu un certain temps à la population pour s’y habituer. Mais je pense qu’à présent les gens connaissent cette règle et prennent plus facilement l’initiative.

Comment expliquer que, malgré la baisse progressive du taux hypothécaire de référence ces dernières années, les loyers, eux, ne cessent d’augmenter?

On fait aujourd’hui face aux conséquences de l’attractivité de la Suisse. Depuis dix ans, notre pays attire toujours plus de monde et il a fallu du temps pour que l’offre en termes de logement s’adapte à cette nouvelle situation, notamment à cause des lenteurs administratives qui accompagnent la mise en application de chaque nouveau projet de construction. Tout cela se répercute sur les prix, de même que la popularité croissante des villes. Le marché immobilier, quant à lui, se meut très lentement: il faudra encore attendre un certain temps avant que l’on ne sente les effets de la forte augmentation de la construction dans les centres urbains.

Aucun risque que les taux ne reprennent l’ascenseur?

Le scénario le plus probable, c’est qu’ils se maintiennent à ce niveau pendant quelques années. Et même s’ils venaient à remonter, l’évolution sera lente et les conséquences pour les locataires ne se feront donc pas sentir immédiatement. Les propriétaires, eux, préfèrent aujourd’hui prendre un crédit à taux fixe à long terme.

Pourquoi?

Ils paient un peu plus cher au départ (1,75% sur dix ans au lieu de 1% sur deux ans) mais ils auront ainsi davantage de sécurité si les taux augmentent à nouveau.

Avec un taux hypothécaire aussi bas, est-ce un bon moment pour acheter un logement?

Si quelqu’un repère un objet immobilier qui lui plaît et qu’il a suffisamment de fonds, la période est propice à l’investissement, certes. Mais pour les petits propriétaires, c’était quand même plus facile il y a cinq ans, quand les prix étaient encore plus modestes. Le marché a évolué: aujourd’hui, les acteurs décisifs sont les investisseurs professionnels, comme les caisses de pension, qui se lancent dans de grandes constructions. Ce qui est davantage une bonne nouvelle pour les locataires. Après, cela dépend bien entendu des régions: la situation reste par exemple assez tendue à Genève.

Auteur: Tania Araman